As mais-valias obtidas na venda de um imóvel correspondem ao “lucro” obtido com essa operação e estão sujeitas a IRS sempre que o imóvel, objecto de transmissão, tenha sido adquirido depois de 1 de Janeiro de 1989. De uma forma geral, podemos afirmar que o “lucro” obtido na venda de um imóvel é o ganho resultante da diferença entre o preço de venda e o preço de compra, tendo em consideração as regras definidas no Código do IRS. Assim, se um sujeito passivo vender por 100.000 euros, em 2004, um imóvel adquirido em 1998 por 75.000 euros, a mais-valia não é 25.000 euros, pois há que ter em consideração as tais regras definidas no Código do IRS.O valor de aquisição deverá ser corrigido pela aplicação de um coeficiente de correcção monetária aprovado mediante portaria do Ministro das Finanças, sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data de aquisição e a data da alienação. De facto, no exemplo acima descrito, é fácil compreender que 75.000 euros em 1998 corresponderão em 2004 a 82.500, caso o coeficiente definido seja de 1,10. (75.000 x 1,10 = 82.500). Com esta correcção a mais-valia passaria, no nosso exemplo, a ser de 17.500 euros (100.000 – 82.500)Mas, no cálculo da mais-valia, além do coeficiente de correcção monetária é preciso ter em consideração também os encargos necessários à venda e à compra do imóvel, bem como os encargos com a valorização do mesmo suportados nos últimos cinco anos. De facto, as despesas com a sisa, os registos, as comissões pagas eventualmente a uma sociedade de mediação imobiliária, as obras efectuadas nos últimos cinco anos no imóvel, etc. também entram no cálculo da mais-valia.Voltando ao nosso exemplo, se considerarmos que os encargos com a antiga sisa, os registos e obras de beneficiação ascendem a 7.500 euros, então a mais-valia passa a ser de 10.000 euros (17.500 – 7.500).Contudo, o facto de um contribuinte obter uma mais-valia de 10.000 euros na venda de um imóvel não quer dizer que vá pagar IRS sobre esses 10.000 euros. Segundo o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS, apenas 50% da mais-valia obtida na alienação de um imóvel, por sujeito passivo residente está sujeita a IRS. Assim, no nosso exemplo, se o vendedor for residente em Portugal só deverá pagar IRS sobre 5.000 euros (10.000 x 0,50). Estes 5.000 euros devem ser somados aos restantes rendimentos do sujeito passivo a fim de se efectuarem os cálculos do valor total do IRS a pagar.No entanto, o sujeito passivo pode nem sequer vir a ser tributado pelos 5.000 euros que correspondem à mais-valia calculada. Para o efeito basta proceder ao reinvestimento total do produto da venda do imóvel. Note-se, porém que no caso de haver empréstimo associado à casa que vendeu, para efeitos de cálculo da mais-valia reinvestida, há que considerar a diferença entre o valor de realização e a amortização do empréstimo. Se houver empréstimo associado à casa que se comprou só pode haver reinvestimento na parte do valor de aquisição que excede o valor do empréstimo.* Contabilista e Consultor FiscalJNB – Business Consultingjose.luis@jnb.com.pt