Uma “substituição” que para Tomás Castro Tavares, especialista em Direito do Património e orador convidado para a sessão de trabalho sobre esta temática que a Nersant dinamizou no passado dia 18 de Março, “não altera em 90 por cento o antigo estado de coisas, uma vez que a estrutura destes impostos continuará a ser homogeneamente a mesma”.No entanto, o advogado da sociedade “Osório de Castro, Verde Pinho, Vieira Peres, Lobo Xavier & Associados” chamou a atenção da assistência para o facto do pouco que é alterado representar uma mudança extremamente significativa do sistema tributário do património imobiliário. “É nos critérios de avaliação dos imóveis, na determinação do seu valor patrimonial que esta reforma ganha realmente o seu significado. O coração desta reforma, a sua grande inovação, assenta numa fórmula, uma equação que permite chegar ao valor fiscal dos imóveis. E esta fórmula, aplicando-se a todos os impostos como se pretende, vai produzir grandes alterações”, afirmou o advogado.A fórmula Antes de clarificar a equação em que assenta esta reforma, Tomás Castro Tavares fez uma ressalva. O advogado advertiu de que a grande reforma incide apenas sobre os imóveis urbanos, uma vez que “não foi concretizada na nova lei uma reforma da avaliação dos imóveis rústicos e dos arrendamentos urbanos. Continuam a seguir basicamente os mesmos critérios avaliativos que haviam na lei anterior.” Assim, a grande alteração está, portanto, na determinação do valor patrimonial dos imóveis urbanos, para os quais foram criadas com a nova legislação formas imperativas de acelerar o seu valor. O advogado acrescentou, porém, que “há quem diga que se vai gerar aqui um efeito bola de neve, que levará, mais ano menos ano, a alterações nos arrendamentos urbanos, assim como da lei referente aos prédios rurais.”Agora importa esclarecer em que consiste a referida fórmula. “Trata-se de uma fórmula matemática de avaliação ou determinação do valor fiscal/ patrimonial dos prédios urbanos. A essência desta fórmula é dizer o seguinte: o valor fiscal de um imóvel é área de construção desse imóvel (a área desse imóvel) multiplicado pelo custo do metro quadrado desse imóvel.No fundo, não é muito diferente do valor que arbitramos quando pretendemos comprar ou vender determinado imóvel.”, clarificou Tomás Castro Tavares. A estes dois elementos centrais acrescentam-se quatro coeficientes que aumentarão ou diminuirão parcialmente, dentro de bandas apertadas, o valor base, que é, em resumo, o custo do metro quadrado multiplicado pela área.Implicações práticasA tributação do valor fiscal dos prédios urbanos através desta equação aplica-se a todos os impostos. Assim, desde logo ao IMI (sucessor da Contribuição Autárquica). Nos prédios novos, arrendados ou não arrendados, o valor patrimonial/ fiscal é apurado pela fórmula.Nos prédios antigos encontramos uma situação mais complexa. Aplica-se o valor da fórmula assim que houver uma avaliação. Esta pode suceder sempre que um imóvel seja transaccionado (desde que a transmissão tenha ocorrido depois de 1 de Dezembro de 2003) ou quando houver uma avaliação geral dos prédios urbanos (que deverá estar completa nos próximos dez anos.Há que fazer uma ressalva. Há aqui uma nítida vontade política de aumentar a base tributável, isto é, o número de contribuintes activos para estes impostos e assim fazer com que os que pagavam pouco ou quase nada passem a pagar mais e os que pagavam mais passem a pagar menos. No entanto, a lei também não pretende penalizar drasticamente os imóveis mais antigos, que têm valores patrimoniais residuais. Assim, criou-se um regime transitório para os prédios antigos, que progressivamente passarão a pagar mais IMI , para que a médio prazo passem a pagar IMI aproximado dos valores da fórmula. A fórmula produz também efeitos em sede de IMT (sucessor da SISA). O imposto aplica-se sobre o maior valor: o valor patrimonial resultante da fórmula ou o valor declarado.Para Tomás Castro Tavares o fisco passa a ter duas alternativas. “ Ou não aceita o valor declarado e vai procurar o valor real, pelos métodos de que dispõe, tentando descobrir qual o valor realmente apurado pelas pessoas. Ou pode também esquecer a situação, não entrar por esses campos de comprovação difícil e apurar o valor patrimonial através da fórmula. Assim, se este for superior ao declarado, não interessa saber qual o real, porque o indivíduo pagará IMT sobre o valor da fórmula. Não é necessário seguir a via da criminalização.”O especialista em Direito do Património fez ainda questão de salientar que a maior consequência da reforma do património não é curiosamente sobre os impostos do património, mas sobre o imposto do rendimento. “Com a nova lei, o valor atribuído pela fórmula repercute-se também na determinação das mais-valias do vendedor para efeitos de IRS e IRC. Assim, se alguém vende um imóvel por um valor inferior ao valor fiscal/ patrimonial, o IRS que pagará já não incide sobre o valor declarado, mas sobre o valor fiscal.”, explicou.