O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) mudou novamente, com a entrada em vigor, a 1 de Outubro, de uma reforma que pretende simplificar procedimentos, reduzir burocracia e acelerar os processos de licenciamento de operações urbanísticas. A revisão consta do Decreto-Lei n.º 108/2026.

Uma das alterações mais impactantes relaciona-se com os prazos de decisão dos municípios. Nas operações sujeitas a licenciamento, a lei passa a estabelecer prazos máximos de decisão sob pena de deferimento tácito. Para obras de edificação e demolição o prazo é de 20 dias, para operações de loteamento é de 45 dias e para obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos é de 30 dias. Ou seja, quando estejam reunidas as condições legais e o município não tome uma decisão dentro do prazo definido, pode haver deferimento tácito, produzindo-se os efeitos previstos na lei. O objectivo é evitar que os processos fiquem indefinidamente dependentes da ausência de resposta da autarquia.

Uniformidade de procedimentos e mais responsabilidade dos requerentes

O novo regime procura também limitar a possibilidade de cada município criar exigências adicionais através dos seus regulamentos. Os regulamentos municipais não podem, designadamente, impor documentos ou elementos instrutórios que não estejam previstos na legislação ou nas portarias aplicáveis. Também não podem criar regras procedimentais fora das situações em que a própria lei remeta essa matéria para regulamentação municipal.

A lógica é tornar mais uniforme a tramitação dos processos urbanísticos em todo o país e evitar que o que é exigido a um cidadão ou a uma empresa varie excessivamente de concelho para concelho. Simultaneamente, o novo regime coloca maior responsabilidade sobre os requerentes. O correcto preenchimento e a instrução dos pedidos e comunicações passam a ser expressamente da responsabilidade do interessado.

Outra mudança é a da forma como são tituladas as operações urbanísticas. A licença passa a ser titulada pelo comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos, pelo requerimento com a síntese da operação urbanística e pela notificação do deferimento ou, quando exista, pelo comprovativo do deferimento tácito. Também as comunicações prévias passam a ter uma forma de titulação própria, baseada na documentação submetida e nos comprovativos correspondentes.

Mais obras sem licença, mas não sem regras

O novo RJUE mantém e aprofunda situações em que certas intervenções ficam dispensadas de licença ou comunicação prévia. Entre os casos encontram-se obras de reconstituição de fachadas e coberturas sem alterar o volume ou a área pré-existente; a instalação de painéis solares, desde que não ultrapassem a área do telhado e não estejam mais de um metro acima da cobertura; a substituição de caixilhos ou colocação de painéis e isolamentos térmicos, mesmo em zonas de protecção classificada, desde que mantenham a estética exterior; e alterações no interior de frações que não afetem a estabilidade ou características exteriores do edifício.

A dispensa de controlo prévio não significa, contudo, que se possa intervir sem respeitar as restantes regras. Mesmo as operações isentas continuam obrigadas a cumprir os planos territoriais, servidões e restrições de utilidade pública, normas técnicas de construção e regras de protecção do património, podendo ser alvo de fiscalização municipal.

Câmaras passam a ter menos tempo para tomar decisões

Outra alteração importante acontece no início dos processos. Nos primeiros 20 dias após a apresentação de um pedido, o presidente da câmara pode decidir questões formais e processuais, incluindo a necessidade de correcção ou complemento do processo. Se não houver rejeição, extinção, convite à correcção ou prorrogação devidamente comunicada nesse período, considera-se que o requerimento está correctamente instruído e não pode ser posteriormente utilizada essa fase para prolongar o prazo de decisão. O objectivo é evitar que os processos vão sendo sucessivamente complementados com novos pedidos de informação, prolongando a sua tramitação.

A informação prévia favorável também passa a ter um papel relevante na aceleração dos procedimentos. Quando contenha os elementos necessários previstos no RJUE, pode permitir que determinadas operações avancem para comunicação prévia em vez de ficarem sujeitas a novo procedimento de licenciamento. O prazo para apresentar o pedido de licenciamento, a comunicação ou iniciar a operação após informação prévia favorável é, em determinadas situações, de dois anos.

A filosofia do novo regime assenta também numa maior responsabilização dos promotores e dos técnicos envolvidos nos projectos. As declarações de responsabilidade dos autores dos projectos constituem, em determinadas matérias, garantia do cumprimento das normas legais e regulamentares, deixando esses aspectos de estar sujeitos à apreciação prévia dos serviços municipais. Mas a simplificação administrativa não extingue a obrigação de cumprir as regras. Muda, sobretudo, o momento e a forma como o cumprimento é verificado, transferindo maior responsabilidade para quem apresenta e subscreve os projectos.